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14 de julio 2017
No. 1-0717
Estimados Propietarios
En el ejercicio de sus funciones durante la realización de las reuniones mensuales, el Comité de Vigilancia del Condominio Maestro Tao, ha tratado un tema de relevancia para la comunidad siendo el FONDO DE RESERVA. Por lo cual a través de esta circular transmitimos los antecedentes del mismo y las resoluciones adoptadas por el comité.
Fondo de reserva
Fundamento Legal
Con fundamento en el Artículo 42 de la Ley de propiedad en Condominio del Estado de Quintana Roo en su Capítulo II y el reglamento de Condominio Tao y
Subcondominios se establece lo siguiente:
A) Fondo de reserva, este es un fondo que por ley todo condómino debe tener, este deberá ser del 25% del presupuesto anual de gastos del condómino maestro y los subcondominos.
B) Este fondo es destinado para adquirir o cubrir el reemplazo de activos (implementos y maquinaria) que no están contemplados en el presupuesto de mantenimiento anual del condómino maestro.
Antecedentes
Los condóminos están obligados a formar e incrementar fondos de reserva para atender reparaciones de bienes comunes, gastos urgentes y enfrentar situaciones imprevistas en que sería difícil reunir de forma rápida las sumas requeridas.
Durante el 2015 se implementó el fondo de reserva por la cantidad de $4,770.00 en el cual participaron las 150 unidades entregadas hasta ese momento de las cuales, el 80.66% (121 unidades) ya lo pagaron y tenemos pendiente de cobrar el 19.34% (29 unidades).
Aunado a eso, a este fondo no se le dio el seguimiento de cobro respecto de las unidades entregadas durante el último semestre del 2015, ejercicio 2016 y hasta la fecha. Por lo cual las 127 unidades más entregadas en dicho período no fueron informadas sobre la obligatoriedad de contribuir con este concepto.
Después de revisar detenidamente el tema, el Comité de Vigilancia instruyó a la administración las siguientes:
Resoluciones
1.-Todas las unidades que hasta el día de hoy ya han sido entregadas por el desarrollador deberán contribuir de igual forma con la cantidad de $4,770 pesos al fondo de reserva.
2.-Dichas unidades tendrán un período de 3 meses para cumplir con lo anterior, quedando como fecha límite de pago el día 31 de octubre del 2017 después de esta fecha el adeudo causará interés al 5% mensual.
3.-Para poder facilitar el cumplimiento de este pago, se actualizará el portal de pago durante el mes de julio y aparecerá en el estado de cuenta de cada unidad la cantidad pendiente de pago como Fondo de Reserva.
4.-Respecto de aquellas unidades que aún corresponden al desarrollador se generará la obligación del pago del monto de fondo de reserva al momento de su entrega al propietario final. Misma que tendrán que aportar en su primer mes junto con su cuota de mantenimiento.
5.- Los importes cobrados por concepto de Fondo de Reserva se mantendrán en una cuenta de inversión por separado.
La inversión se apertura con el importe de las 121 unidades que ya pagaron y que asciende a la cantidad de $565,644.76 pesos.
El monto total final del fondo de reserva considerando las 392 unidades del condominio, ascendería a la cantidad de $1, 869,840.00. Pesos.
6.-Para hacer uso de estos recursos será necesario tener la autorización de la asamblea y el comité de vigilancia y se usará como lo marca la ley para gastos no contemplados dentro del presupuesto anual de mantenimiento.
Dear Homeowners,
In the exercise of their duties, during the meetings of the Master Condo Regime Board, the subject of the importance to our community of the Reserve Fund was discussed. Consequently, via this communication we'd like to share the background on this topic, and the resolution adopted by the board.
Reserve Fund
Legal Foundation
In accordance with Article 42 of the Condominium Property Law of the State of Quintana Roo Chapter II, and the Tao Condominium and Sub Condominium
Regulations and Bylaws, the following is established:
A. Reserve Fund - this is a fund which, by law, all condominiums must have, and this fund must be equal to 25% of the annual expenses of the master condo regime and it's sub-condominiums
B. This fund is destined for the acquisition or replacement of the assets (tools and machinery) that were not considered or included in the annual budget of the master condominium.
Background
Homeowners are required to establish and increase reserve funds to cover repair of common assets, urgent repairs, and to address unforeseen situations for which it would be difficult to accumulate the required funds rapidly, and on short notice.
The Reserve Fund was established in 2015, in the amount of $4770 per unit, which was required of the 150 units that had been delivered to that date, of which 80.66% (121 units) have already paid, and we have 19.34% (29 units) pending that have not paid.
Further, there was no follow up to collect this reserve payment for units that were delivered in the latter part of 2015, 2016, and those delivered to date in 2017.
Consequently, the subsequent 127 units delivered were not informed of their obligation to contribute to this fund.
After reviewing this subject in detail the Master Condo Regime Board has instructed the administration to the following:
Resolutions:
1. All units delivered by the developer are required to contribute the original amount of $4770 to the reserve fund.
2. Units that have not already paid into the Reserve Fund will be given until October 31, 2017, to comply with this requirement, after which the outstanding debt will incur interest at 5% per month.
3. To facilitate the payment of this debt the HOA Payments Portal will be updated during the month of July to reflect any unpaid balance in your account statement.
4. For units that are still in possession of the developer, and not yet delivered, the obligation for payment of the reserve fund will be incurred by the final owner, and it will be due in the first month after delivery, in conjunction with the monthly HOA payment.
5. The contributions to the Reserve Fund will be maintained in a separate investment account. That account will be opened with funds contributed by the original 121 units, with a total of $565,644.76 pesos.
The final total amount of the reserve fund considering the 392 units of the condominium, would amount to $ 1, 869,840.00. Pesos.
6. Use of the funds will require approval by the Master Condo Regime Board, and the General Assembly, as determined by law, for expenses not accounted for in the annual maintenance budget.